Refinansierer du med sikkerhet i bolig, kan du samle all annen gjeld i ett og samme lån. Lånet får dermed bedre betingelser, siden bankene kan ta pant i fast eiendom. I denne artikkelen tar vi for oss refinansiering med sikkerhet i bolig, hvordan dette fungerer og hva som er viktig å tenke på.
Dette er sikkerhet i bolig
De fleste har hørt begrepet sikkerhet i bolig ved flere anledninger, men hva det innebærer i praksis er ikke alltid like åpenbart. Når du velger å ta opp lån med sikkerhet, tar du i praksis opp et lån hvor bankene tar pant i det du kjøper. Stiller du med bolig som sikkerhet, er det altså boligen det tas pant i. Hvor høy panten blir, avhenger av lånebeløp og egenkapital. Jo høyere egenkapital du har, dess mindre må du låne og panten blir lavere. Ved refinansiering med sikkerhet i bolig tilsvarer panten det samme som lånebeløpet. Låner du 100 000 kroner, vil banken ta pant i boligen for 100 000 kroner.
Hva er refinansiering med sikkerhet i bolig
Refinansiering handler om omstrukturering av eksisterende gjeld. I de fleste tilfeller betyr dette å ta opp et nytt, større lån for å nedbetale all øvrig gjeld. Når du refinansierer med sikkerhet i bolig, vil du i de fleste tilfeller søke om å øke boliglånet ditt. For å kunne øke dette, må du imidlertid ha:
- Ledig kapital i boligen
- Nok egenkapital slik at belåningsgraden ikke overstiger 85 %
- Tilstrekkelig betalingsevne til å betjene de nye kostnadene
Det er også mulig å refinansiere med sikkerhet i bolig om du ikke har boliglån fra før. Da tar du opp et nytt lån med summen som skal brukes til refinansiering, og stiller med sikkerhet i boligen din for det gjeldende beløpet.
Hvorfor refinansiere med sikkerhet i bolig
Målet med refinansiering av gjeld er å kutte kostnader. Har du ett lån, kan du refinansiere for å få bedre vilkår og betingelser. Dersom du har flere forskjellige lån, kan du derimot bruke refinansiering for å redusere disse til kun ett, som igjen fører til lavere månedlige og totale kostnader.
Ved nedbetaling av lån i flere banker, går det også mer penger til å dekke renter og utgifter. Dette er dyrt, spesielt om du har lån uten sikkerhet eller kredittkort. I tillegg er det uoversiktlig å ha flere lån, som gjør at du kan miste kontrollen. Mister du kontrollen over gjelden, er det risiko for at den blir misligholdt og går til inkasso, som gir betalingsanmerkninger i fremtiden.
Velger du å refinansiere med sikkerhet i bolig, kan du få tilbake kontrollen over økonomien. Alle slags lån kan samles i et sikret lån; både forbrukslån, kreditt og billån. Dette gjør det mulig for deg å samle all gjelden din under ett lån, og dermed redusere kostnadene knyttet til dette.
Tips: Besøk også besterefinansiering for mer info om refinansiering av boliglån.
Bedre vilkår
Det stilles også krav til vilkårene bankene har lov til å tilby ved lån til refinansiering. De kan for eksempel ikke tilby et lån som har høyere rente enn hva du betaler i dag. Betaler du kun ett lån, er det denne renten de sammenligner med. Om du betaler ned flere lån, er det gjennomsnittet som gjelder. Det er heller ikke mulig å tilby lån som blir dyrere for deg enn din gjeldende låneavtale. Med andre ord kan ikke de totale kostnadene øke.
Velger du refinansiering med sikkerhet er du garantert lavere rente, siden bankene kan tilby bedre rente på lån med sikkerhet enn hva de kan tilby i motsatt tilfelle. Du får også bedre vilkår i form av:
- Lavere månedlige gebyrer
- Lenger nedbetalingstid
- Lavere månedlige kostnader
- Mulighet for avdragsfrihet ved behov
Flere fordeler med refinansiering med sikkerhet i bolig
Det er ikke bare bedre vilkår du får om du velger refinansiering med boligen som pant. Du får i tillegg flere muligheter til å kvitte deg med dyr gjeld. Forbrukslån – spesielt eldre – og kredittkort er kjent for å ha høye renter, gjerne både fire og fem ganger høyere enn sikrede lån. Får du derimot refinansiert denne gjelden, blir ikke gjeldsbyrden lavere, men de månedlige kostnadene reduseres.
I tillegg kan refinansiering med sikkerhet hjelpe deg med å bli kvitt betalingsanmerkninger. Det er ikke mulig å refinansiere med et vanlig refinansieringslån dersom du har betalingsanmerkninger eller aktive inkassosaker. Imidlertid finnes det flere banker som kan hjelpe deg dersom du kan stille med sikkerhet. Da vil du ikke få tilbud i en vanlig sparebank, men fra nisjebanker som har spesialisert seg på denne typen kompliserte økonomiske situasjoner.
Å bli kvitt dyr gjeld, inkassokrav og betalingsanmerkninger har en stor påvirkning på økonomien; og ikke minst på helsen. Økonomiske bekymringer kan føre til dårlig helse, og ved å bli kvitt disse kan også helsen bedres.
Før du søker om refinansiering
Om du får innvilget refinansiering med sikkerhet, og eventuelt hvor mye du kan låne til det, avhenger av boligen det tas pant i. Verdien på boligen avgjør hvor høy belåningsgrad du har fra før, og da også hvor mye ledig kapital du har i boligen. Før du søker om refinansiering, er det altså viktig å få en ny verdivurdering av boligen. Du kan ta kontakt med megler eller takstmann for å få dette.
Det holder å få en e-takst som kan sendes inn til banken som dokumentasjon på boligens verdi. Hvis du ikke gjør dette før du søker om refinansiering, vil bankene ta utgangspunkt i registrert verdi. Har boligen nylig blitt pusset opp, eller det er lenge siden verdien ble fastsatt, kan du gå glipp av flere hundre tusen kroner i verdiøkning.
Slik søker du om refinansiering med sikkerhet
Hvordan du kan søke om lån til refinansiering avhenger av om du har boliglån eller ikke. Hvis du allerede har et boliglån, er første steg å snakke med banken du har lån i. Sjekk mulighetene for å øke lånet, og søk om dette i første omgang. Hvis banken kan innvilge dette og samtidig tilby gode vilkår, er dette en god og rimelig løsning. Pass derimot på at det nye lånebeløpet ikke overstiger de originale pantobligasjonene. Gjør de det, vil det måtte tinglyses nye obligasjoner og du må betale tinglysningsgebyr. Dette kan være meget dyrt, og er noe som vil påvirke hvor mye du kan spare på refinansiering.
Får du ikke innvilget økning av boliglånet i banken du opprinnelig har lånet hos, kan du søke om å flytte boliglånet. Du søker da om nytt boliglån i aktuelle banker, og oppgir at du ønsker å søke om flytting av lånet. Det er mulig å søke om økt boliglån samtidig, men husk å oppgi at det skal brukes til refinansiering, samt hvilken gjeld som skal refinansieres.
Bruk av lånemegler
Skal du søke om nytt lån med sikkerhet i bolig, lønner det seg å bruke en lånemegler. Lånemegleren formidler søknaden din om refinansiering videre til alle bankene de samarbeider med. Noen banker tilbyr refinansiering med sikkerhet. Likevel kan du spare tid og penger på å bruke en lånemegler som formidler denne typen lån.
Hvordan få de beste vilkårene ved refinansiering
Det er flere ting som må være på plass for at du skal få tilbud om de beste vilkårene:
- Egenkapitalen din må være høy nok
- Belåningsgraden på boligen må være under 60 %
- Kredittscoren din må være over middels høy
- Du kan ikke ha noen aktive betalingsanmerkninger eller inkassosaker
- Betalingsevnen din må være god
- Din samlede gjeldsgrad kan ikke overstige fem ganger årlig inntekt
Noen av disse punktene kan man ikke gjøre noe med selv, mens andre har man muligheten til å bedre. Din egen inntekt er ett av disse punktene. Kan du øke inntekten din, bedrer du kredittscoren din. Slik vil du kunne bedre betalingsevnen din i tillegg til å redusere gjeldsgraden din.
Det er imidlertid ikke alltid like enkelt å øke inntekten, men du kan snakke med jobben din om å øke stillingsprosenten din om du ikke allerede jobber fulltid. Du kan også forhandle om lønn, eller vurdere å bytte jobb. Hvis du i tillegg har muligheten til å nedbetale noe av gjelden før du søker om refinansiering, vil du også bedre sjansene dine. Med redusert gjeld vil du ikke behøve å låne like mye til refinansiering, som gir en lavere belåningsgrad og lavere rente.
Viktig å tenke over i forbindelse med refinansiering med sikkerhet i bolig
Det er ingen tvil om at refinansiering kan være lønnsomt. Derimot er det ikke sagt at refinansiering med sikkerhet i bolig alltid er det mest gunstige alternativet. Du bør alltid sammenligne alternativene før du søker om refinansiering med eller uten sikkerhet, og tenke spesielt nøye over følgende:
Nedbetalingstid: Lån med sikkerhet i bolig har lenger nedbetalingstid enn lån uten sikkerhet. Om du ikke øker de månedlige avdragene på boliglånet vil du bruke lenger tid på å nedbetale forbruksgjelden som ble refinansiert. Dette fører igjen til at du betaler mer i renter og gebyrer enn hva du ville gjort om du refinansiere forbruksgjeld med et ordinært refinansieringslån.
Størrelsen på lånet: Mindre lån burde ikke refinansieres inn i boliglånet, siden nedbetalingstiden er såpass lang. Kan du bruke ett til to år på nedbetalingen, er det bedre enn å refinansiere med sikkerhet i bolig. Har du muligheten til å redusere forbruket og samtidig betale ekstra om du får igjen på skatten, så vil du kunne nedbetale gjelden enda raskere.
Belåningsgrad: For å få den beste renten på lån så må du ha under 60 % belåningsgrad. Har du nylig kommet under denne grensen, og refinansierer med å øke boliglånet, vil du få økte rentekostnader. Totalt sett vil rentekostnadene nok bli lavere, men det er noe å ha i bakhodet.
Oppsummering
- Du kan bruke refinansiering med sikkerhet i bolig til å samle all sikret og usikret gjeld i samme lån.
- Refinansierer du gjeld vil du få bedre vilkår i form av lavere rente, og når banken har sikkerhet for lånet kan de tilby enda bedre rente.
- Sammenlign kostnadene ved refinansiering med og uten sikkerhet før du søker om refinansiering.
- Skal du refinansiere med sikkerhet kan du øke boliglånet eller ta opp et nytt lån hvor banken tar pant i boligen.
- Husk å få verdivurdering i forkant av søknaden, og vurder egen økonomisk situasjon før du signerer en låneavtale.